(Источник фото: pexels.com)

О том, как свести с к минимуму риски при приобретении недвижимости у банкротов, рассказывает Александр Ильин, юрист юридического бюро «Григорьев и Партнеры». Специалист рассматривает особенности работы со случаями банкротств юридических и физических лиц, и как частный случай – ипотечников. Материал подготовлен с использованием нормативно-правовых актов на дату 06.06.2022.

Покупка недвижимости на вторичном рынке всегда влечет для покупателя риск того, что продавец окажется банкротом на момент совершения сделки или в отношении него будет возбуждено дело о банкротстве в ближайшее время после отчуждения недвижимости покупателю.

Риск этот заключается в том, что, по заявлению арбитражного управляющего или иных кредиторов должника, все совершенные продавцом-банкротом сделки могут быть признаны недействительными, т.е. сделками, которые не влекут юридических последствий.

При этом действующим гражданским законодательством установлен запрет на покупку недвижимости у продавца, который уже находится в процессе банкротства, если на совершение такой сделки не получено согласие финансового управляющего продавца-банкрота.

В подавляющем большинстве случаев такие сделки купли-продажи недвижимости успешно оспариваются арбитражным управляющим и кредиторами должника, в результате чего недвижимое имущество возвращается в конкурсную массу должника.

Как покупатель может обезопасить себя при покупке недвижимости на вторичном рынке или сократить риски оспаривания сделки в случае банкротства продавца?

Действия покупателя перед заключением договора купли-продажи:

• проверка объекта в Едином государственном реестре недвижимости (в целях установления собственника, наличия обременений);
• запрос у продавца документов-оснований на приобретение права собственности в отношении объекта недвижимости; 
• рекомендуется выбрать нотариальную форму сделки (нотариус обеспечит юридическую чистоту сделки и подтвердит ее законность, самостоятельно проверив продавца и объект недвижимости); 
• запрос у продавца справки, содержащей перечень лиц, зарегистрированных в объекте недвижимости (форма № 9); 
• провести анализ предложения продавца на предмет дублирования (наличие соответствующего предложения по продаже недвижимости после внесения покупателем задатка); 

Риски оспаривания сделки в случае банкротства продавца можно минимизировать, совершив следующие действия:

• запросить сведения о финансовом состоянии продавца;
• проанализировать сведения в отношении продавца в едином государственном реестре юридических лиц, федеральном реестре сведений о банкротстве или, в картотеке арбитражных дел;
• установить реальность предложения и его соответствие среднерыночным условиям путем анализа аналогичных предложений на рынке;
• сохранить все документы, связанные с заключением сделки и ее исполнением (акты приема-передачи, платежные поручения и т.д.).

Как проверить финансовое состояние продавца перед сделкой?

Проверка финансового состояния продавца – необходимая процедура перед заключением договора купли-продажи вне зависимости от того выступает ли на стороне продавца юридическое или физическое лицо.

Проверка юридического лица:

• проверить информацию о наличии дел о банкротстве (как действующих, так и завершенных) на сайте Федерального реестра сведений о банкротстве или на сайте картотеки арбитражных дел (понадобятся ФИО или ИНН собственника объекта недвижимости);
• изучить доверенность, если сделку заключает представитель юридического лица, обратив внимание на полномочия, дату выдачи, срок действия и лицо, подписавшее доверенность;
• ознакомиться с арбитражными делами, стороной которых выступал продавец, в картотеке арбитражных дел арбитражного суда (для чего потребуется ИНН продавца), а также информацию по судебным спорам в сух общей юрисдикции по адресу регистрации юридического лица;
• проверить в базе исполнительного производства на официальном сайте службы судебных приставов РФ исполнение продавцом предыдущих судебных актов.

Проверка физического лица аналогична проверке юридического лица, за исключением следующего:

• проверка правоспособности и дееспособности продавца – необходимо обратить внимание на возраст продавца (должен быть совершеннолетним), его поведение, не находится ли он под влиянием заблуждения, осознает ли значение и характер своих действий;
• сопоставить дату вступления в продавца в брак и дату приобретения имущества, поскольку имущество, приобретенное в браке, по общему правилу, является совместно нажитым имуществом супругов;

Риски покупки недвижимости, находящейся в залоге у кредитной организации

Сделки с заложенным недвижимым имуществом возможны только с согласия залогодержателя (ст. 37 ФЗ Об ипотеке, п. 2 ст. 346 ГК).

Приобретая недвижимость, находящуюся в залоге, покупатель несет все обязанности по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Соответственно, если продавец допустил просрочку платежей – покупатель несет обязанность по их оплате.

При заключении договора покупатель может минимизировать свои риски путем составления предварительного договора, по которому покупатель передает денежные средства продавцу в качестве задатка для погашения ипотеки, а после погашения ипотеки и соответствующего снятия обременения на недвижимость стороны могут заключить уже основной договор купли-продажи объекта.

Однако в данном случае у покупателя все же сохраняется риск потери денежных средств, переданных по предварительному договору купли-продажи, при отказе продавца от исполнения принятых на себя обязательств.