В Петербурге КРТ стартует с промзон и пустырей, жилые дома подождут

В Санкт-Петербурге уже почти полгода действует закон о комплексном развитии территорий, но реальных изменений на городских улицах пока не видно. Власти решили не спешить с переселением жителей и обновлением жилых кварталов, а начать с промышленных зон и пустырей. Такой метод объясняется как политическими, так и экономическими причинами: накануне выборов в Госдуму чиновники не хотят рисковать, а застройщики не видят для себя понятных условий.

По словам вице-губернатора Николая Линченко, сейчас в правилах землепользования и застройки нет ни одной территории, где КРТ затрагивало бы жилую застройку. В первую очередь механизм опробуют на участках, которые ранее не были застроены или использовались под промышленные нужды. Только после этого город будет формировать единую стратегию по дальнейшему развитию программы.

Решения о запуске КРТ в жилых кварталах пока не принимались, и даже в теории ни один жилой массив не включен в ближайшие планы. Городские власти подчеркивают, что торопиться не будут, чтобы избежать ошибок и лишнего социального напряжения. По данным Петербург2, комитет по строительству также не ожидает быстрых изменений, а в ЗакСе считают, что программа может не стартовать в ближайшие пять лет.

Тем временем Смольный занимается созданием оператора КРТ - структуры, которая будет отвечать за реализацию проектов от имени города. По федеральному закону, контрольный пакет в такой организации должен принадлежать Санкт-Петербургу. впрочем до сих пор не определены ни юридическая форма оператора, ни правила отбора, ни схема привлечения инвесторов. Неясно и как будет распределяться ответственность между городом, оператором и девелоперами, а также каким образом компенсируются затраты на социальную инфраструктуру.

Девелоперы отмечают, что без четких и прозрачных условий такие проекты не вызывают у них интереса. КРТ - это долгий инвестиционный цикл, требующий значительных вложений и обязательств по расселению и строительству инфраструктуры. Для бизнеса важно заранее понимать все параметры и риски на каждом этапе.

Еще три года назад реновация хрущевок казалась экономически оправданной: при инвестициях около 2 трлн рублей и ожидаемой выручке 2,5 трлн рублей рентабельность могла достигать 20%. впрочем к 2025 году себестоимость выросла в полтора раза, а цены на жилье увеличились лишь на треть. В результате инвестиции выросли до 3 трлн рублей, а маржа сократилась до 300 млрд, местами уходя в минус.

Генеральный директор одной из крупных строительных компаний подчеркивает, что интерес к КРТ появится только при возможности создавать полноценную жилую среду с социальной инфраструктурой и понятными правилами игры. Девелоперы ждут предсказуемых условий и возможности заранее просчитать параметры проектов.

На практике наиболее реальными выглядят проекты КРТ на промышленных и незастроенных территориях. В городских правилах уже зафиксированы такие зоны: бывшие сельхозполя в Шушарах и Каменке, промзоны вдоль Митрофаньевского шоссе, территория «Красного треугольника» на Обводном канале, а также гаражные массивы и пустыри на окраинах. Часть этих участков уже принадлежит крупным застройщикам.

Эксперты считают, что развитие таких территорий может дать городу новый импульс, если удастся выстроить доверительные отношения между властью и бизнесом. впрочем есть и сложности: раздробленная структура собственности, неэффективное использование промышленных зон и необходимость решать вопросы социальной и транспортной нагрузки.

Как отмечает Петербург2, в прошлом году власти уже пересматривали лимиты на выкуп социальных объектов и жилья для льготников, что также связано с ростом затрат на строительство. Это подтверждает, что экономическая ситуация остается сложной, а объемы ввода жилья в Петербурге снижаются: в этом году ожидается не более 1,3 млн кв. метров, хотя раньше строили до 3 млн.

В целом, законодательная база для КРТ уже сформирована, но запуск программы тормозят экономические риски и отсутствие четких правил. Девелоперы не готовы инвестировать в долгие проекты без гарантированной окупаемости, а город не спешит брать на себя дополнительные обязательства. В ближайшее время судьба КРТ будет зависеть от того, насколько власти смогут предложить рынку прозрачные и предсказуемые условия. Важно помнить, что значительная часть территорий находится в частной собственности, и именно взаимодействие между государством и бизнесом определит успех программы.