Снижение ставки не ускорило запуск новых ЖК в Петербурге
Застройщики притормозили: Петербургу грозит нехватка новых квартир
В Петербурге за последние месяцы заметно снизился темп вывода новых жилых комплексов. Несмотря на то, что ключевая ставка Банка России за год уменьшилась на 6,5 процентного пункта, строительный рынок не продемонстрировал оживления. По данным Петербург2, с января по апрель 2026 года на рынок вышло всего 11,6 тысячи квартир, что почти вдвое меньше прошлогодних показателей за тот же период.
Система финансирования строительства, действующая с 2019 года, предполагает, что покупатели вносят средства на эскроу-счета, а застройщики получают кредиты под проект. Ставка по этим кредитам зависит от объема средств на эскроу и ключевой ставки. Если продажи идут активно, большая часть долга обслуживается по льготной ставке 1-4% годовых. впрочем для проектов с низким покрытием эскроу ставка остается высокой, даже после снижения ключевой.
На практике банки не спешат снижать ставки по проектному финансированию вслед за ЦБ. За последний год расходы девелоперов на обслуживание кредитов уменьшились лишь на 20-35%, а эффект от этого растянут во времени. Банки осторожно корректируют условия, учитывая риски и структуру финансирования каждого проекта. Кроме того, значительная часть сделок на рынке проходит через рассрочки, что замедляет поступление средств на эскроу-счета и увеличивает кредитные риски.
Снижение процентных расходов оказалось недостаточным для кардинального изменения ситуации. Девелоперы отмечают, что стоимость денег стала чуть ниже, но до комфортного уровня еще далеко. Для проектов с хорошими продажами выгода минимальна, а для слабых - почти незаметна. Одновременно с этим растут цены на стройматериалы, рабочую силу и землю. Социальные обязательства, такие как строительство школ и дорог, становятся обязательной частью новых проектов и увеличивают себестоимость.
Земельный вопрос остается отдельной проблемой. Как только застройщики проявляют интерес к новым участкам, стоимость земли начинает расти, что частично нивелирует выгоду от снижения ставок. Те, кто приобрел участки в период высокой ставки, продолжают нести повышенную долговую нагрузку независимо от текущих изменений.
Рост цен на новостройки лишь частично компенсирует увеличение затрат. При этом покупательная способность населения остается под давлением: рыночная ипотека по-прежнему недоступна для большинства, а льготные программы сокращены по сравнению с предыдущими годами.
В результате девелоперы предпочитают не торопиться с запуском новых проектов. В апреле 2026 года в Петербурге стартовал только один новый жилой комплекс. Эксперты связывают это не только с экономикой, но и с особенностями административных процедур: согласование новых проектов требует времени и ресурсов, а требования к инфраструктуре и социальной нагрузке ужесточились.
По оценке Петербург2.ру, если такая тенденция сохранится еще несколько кварталов, на рынке может возникнуть нехватка качественного нового жилья в востребованных районах. впрочем дефицита в широком смысле пока не ожидается - в стройке остается значительный объем нераспроданных квартир.
Для девелоперов, готовых к запуску, ключевой вопрос - когда выходить на рынок. Снижение ставки уже учтено в ожиданиях, но реальная экономика проектов улучшится только при дальнейшем снижении ставок по проектному финансированию и стабилизации ипотечного рынка. Многие компании ждут, когда ключевая ставка опустится до 12% - тогда расчетная экономия станет заметнее, а порог безубыточности для средних проектов приблизится к рыночным ценам.
Участники рынка считают, что активизация вывода новых проектов начнется постепенно, в первую очередь среди крупных игроков с земельным банком. Если ипотечный рынок стабилизируется, а продажи в строящихся объектах вырастут, ставки по проектному финансированию начнут снижаться с задержкой в 2-3 квартала. В этом случае к середине 2027 года можно ожидать расширения числа новых запусков.
Стоит отметить, что в смежных сферах строительного рынка Петербурга также наблюдаются сложности: скажем, один из крупных производителей крепежа объявил о банкротстве, что дополнительно влияет на стоимость стройматериалов и сроки реализации проектов.