Снижение ключевой ставки: как это изменит рынок новостроек Петербурга

24 апреля Банк России объявил о снижении ключевой ставки до 14,5% годовых. Это уже восьмое по счету снижение подряд, но для покупателей жилья в Петербурге и области ситуация пока не стала проще. Рыночная ипотека по-прежнему остается вне досягаемости для большинства семей, а стоимость квадратного метра продолжает расти.

Осенью 2023 года, когда ставка уже была на уровне 14,5%, рынок новостроек работал по другим правилам. Тогда льготная ипотека под 8% обеспечивала основную часть сделок, а цены на жилье были заметно ниже: в Петербурге - около 230 тысяч рублей за квадрат, в Ленобласти - 142 тысячи. За два года многое изменилось. Льготные программы свернуты, рыночные кредиты подорожали до 18-20% годовых, а средняя цена квадратного метра в Петербурге к февралю 2026 года достигла 332 тысяч рублей, в области - 187 тысяч. Количество сделок в марте снизилось на 17% по сравнению с февралем, составив 3678 ДДУ, по данным Петербург2.

впрочем последовательное снижение ставки воспринимается рынком как сигнал к переменам. Девелоперы отмечают, что разовое снижение на 0,5 процентного пункта не способно кардинально изменить ситуацию, но серия таких шагов может дать накопительный эффект. Это касается не только жилья, но и коммерческой недвижимости.

За последний год ключевая ставка снизилась с 21% до 16%, и на платформе TrendAgent продажи квартир выросли на 28%. На динамику повлияли и изменения условий семейной ипотеки, вступившие в силу в январе. По оценке Петербург2.ру, если тренд сохранится, к 2027 году ставка может опуститься до 13,5%.

Снижение ставки уже облегчило застройщикам обслуживание кредитов на строительство. Прогноз ЦБ на 2027 год - 8-10% - меняет расчеты девелоперов сильнее, чем отдельные решения регулятора. Это позволяет строить планы на новые проекты и рассчитывать на снижение затрат почти в полтора раза.

Объем строящегося жилья в Петербурге за четыре года сократился почти вдвое: с 9,8 до 5,2 млн квадратных метров. Дефицит предложения становится все заметнее, и удешевление финансирования - один из немногих способов его преодолеть. По мнению экспертов, новые проекты начнут появляться активнее, если цикл снижения продолжится.

Для покупателей ситуация пока не меняется радикально. При ключевой ставке 14,5% рыночная ипотека по-прежнему обходится в 18-20% годовых. Для большинства семей платежи по такому кредиту остаются неподъемными без господдержки. Тем не менее структура сделок меняется: доля ипотечных сделок на TrendAgent выросла с 58,5% до 74,4% за год, а рассрочки стали менее популярны - их доля снизилась с 28% до 15%. Покупатели постепенно возвращаются к кредитам, хотя условия остаются жесткими.

В сегменте вторичного жилья спрос на ипотеку растет быстрее, чем в новостройках. Здесь квадратный метр дешевле, и покупатели охотнее берут кредиты под 15-16%. На первичном рынке такие сделки пока редкость: ипотеку берут либо на небольшие суммы, либо на короткие сроки.

Резкого снижения цен на жилье участники рынка не ждут. Улучшение условий по ипотеке поддерживает спрос, а массовых скидок девелоперы не планируют. Снижение ставки уменьшает потребность в агрессивных акциях, которые были популярны в период высоких ставок.

ЦБ предупреждает о сохраняющихся инфляционных рисках. По состоянию на 20 апреля годовая инфляция составляет 5,7%. Регулятор ожидает замедления до 4% только во втором полугодии 2026 года. Ожидания населения по инфляции снизились, но участники финансового рынка стали осторожнее. Геополитика и бюджетные параметры продолжают влиять на цены, и именно эти факторы определят, насколько последовательным будет цикл снижения ставки. Ранее сообщалось, что «платежи по ипотеке в Петербурге обогнали аренду».