Сайт использует файлы "cookie" и аналитику для персонализации и удобства. Продолжая просмотр, вы разрешаете их использование.

16+


15 июня 2022 г. 14:41

2887

Автор: Александр Ильин

Как минимизировать риски покупки недвижимости от банкротов – разбор от юридических и физических лиц, и как частный случай – ипотечников

Каждая сделка купли-продажи недвижимости имеет свою индивидуальную специфику, риски и вероятность их наступления. Как обезопасить себя при покупке недвижимости на вторичном рынке? Об этом рассказывает юрист-практик.

Недвижимость

(Источник фото: pexels.com)

О том, как свести с к минимуму риски при приобретении недвижимости у банкротов, рассказывает Александр Ильин, юрист юридического бюро «Григорьев и Партнеры». Специалист рассматривает особенности работы со случаями банкротств юридических и физических лиц, и как частный случай – ипотечников. Материал подготовлен с использованием нормативно-правовых актов на дату 06.06.2022.

Покупка недвижимости на вторичном рынке всегда влечет для покупателя риск того, что продавец окажется банкротом на момент совершения сделки или в отношении него будет возбуждено дело о банкротстве в ближайшее время после отчуждения недвижимости покупателю.

Риск этот заключается в том, что, по заявлению арбитражного управляющего или иных кредиторов должника, все совершенные продавцом-банкротом сделки могут быть признаны недействительными, т.е. сделками, которые не влекут юридических последствий.

При этом действующим гражданским законодательством установлен запрет на покупку недвижимости у продавца, который уже находится в процессе банкротства, если на совершение такой сделки не получено согласие финансового управляющего продавца-банкрота.

В подавляющем большинстве случаев такие сделки купли-продажи недвижимости успешно оспариваются арбитражным управляющим и кредиторами должника, в результате чего недвижимое имущество возвращается в конкурсную массу должника.

Как покупатель может обезопасить себя при покупке недвижимости на вторичном рынке или сократить риски оспаривания сделки в случае банкротства продавца?

Действия покупателя перед заключением договора купли-продажи:

  • проверка объекта в Едином государственном реестре недвижимости (в целях установления собственника, наличия обременений);
  • запрос у продавца документов-оснований на приобретение права собственности в отношении объекта недвижимости; 
  • рекомендуется выбрать нотариальную форму сделки (нотариус обеспечит юридическую чистоту сделки и подтвердит ее законность, самостоятельно проверив продавца и объект недвижимости); 
  • запрос у продавца справки, содержащей перечень лиц, зарегистрированных в объекте недвижимости (форма № 9); 
  • провести анализ предложения продавца на предмет дублирования (наличие соответствующего предложения по продаже недвижимости после внесения покупателем задатка); 

Риски оспаривания сделки в случае банкротства продавца можно минимизировать, совершив следующие действия:

  • запросить сведения о финансовом состоянии продавца;
  • проанализировать сведения в отношении продавца в едином государственном реестре юридических лиц, федеральном реестре сведений о банкротстве или, в картотеке арбитражных дел;
  • установить реальность предложения и его соответствие среднерыночным условиям путем анализа аналогичных предложений на рынке;
  • сохранить все документы, связанные с заключением сделки и ее исполнением (акты приема-передачи, платежные поручения и т.д.).
Как проверить финансовое состояние продавца перед сделкой?

Проверка финансового состояния продавца – необходимая процедура перед заключением договора купли-продажи вне зависимости от того выступает ли на стороне продавца юридическое или физическое лицо.

Проверка юридического лица:

  • проверить информацию о наличии дел о банкротстве (как действующих, так и завершенных) на сайте Федерального реестра сведений о банкротстве или на сайте картотеки арбитражных дел (понадобятся ФИО или ИНН собственника объекта недвижимости);
  • изучить доверенность, если сделку заключает представитель юридического лица, обратив внимание на полномочия, дату выдачи, срок действия и лицо, подписавшее доверенность;
  • ознакомиться с арбитражными делами, стороной которых выступал продавец, в картотеке арбитражных дел арбитражного суда (для чего потребуется ИНН продавца), а также информацию по судебным спорам в сух общей юрисдикции по адресу регистрации юридического лица;
  • проверить в базе исполнительного производства на официальном сайте службы судебных приставов РФ исполнение продавцом предыдущих судебных актов.

Проверка физического лица аналогична проверке юридического лица, за исключением следующего:

  • проверка правоспособности и дееспособности продавца – необходимо обратить внимание на возраст продавца (должен быть совершеннолетним), его поведение, не находится ли он под влиянием заблуждения, осознает ли значение и характер своих действий;
  • сопоставить дату вступления в продавца в брак и дату приобретения имущества, поскольку имущество, приобретенное в браке, по общему правилу, является совместно нажитым имуществом супругов;
Риски покупки недвижимости, находящейся в залоге у кредитной организации

Сделки с заложенным недвижимым имуществом возможны только с согласия залогодержателя (ст. 37 ФЗ Об ипотеке, п. 2 ст. 346 ГК).

Приобретая недвижимость, находящуюся в залоге, покупатель несет все обязанности по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Соответственно, если продавец допустил просрочку платежей – покупатель несет обязанность по их оплате.

При заключении договора покупатель может минимизировать свои риски путем составления предварительного договора, по которому покупатель передает денежные средства продавцу в качестве задатка для погашения ипотеки, а после погашения ипотеки и соответствующего снятия обременения на недвижимость стороны могут заключить уже основной договор купли-продажи объекта.

Однако в данном случае у покупателя все же сохраняется риск потери денежных средств, переданных по предварительному договору купли-продажи, при отказе продавца от исполнения принятых на себя обязательств.

Подпишитесь на Дзен, ВК. Самое важное, но редко - в еженедельной рассылке и Телеге.
Категории: Недвижимость Юристы

Статьи по теме
Папа хочет видеть ребенка чаще: какие трудности ждут бывших супругов в суде Папа хочет видеть ребенка чаще: какие трудности ждут бывших супругов в суде Семейный кодекс декларирует равные права родителей на общение и участие в воспитании ребёнка. Но на практике определить порядок общения отца с ребенком, если родители живут отдельно, непросто. Достичь договоренности часто мешают личные конфликты сторон....
Тренд на «свежий воздух»: в Петербурге все больше популярна малоэтажная застройка Тренд на «свежий воздух»: в Петербурге все больше популярна малоэтажная застройка На строительном рынке Петербурга, кажется, появился новый тренд. Девелоперы создают все больше малоэтажного жилья. И эта тенденция соответствует спросу: в первом полугодии желающих купить квартиру в подобном доме оказалось 11%, что в два раза больше, чем за 2013-2019 годы. Почему так резко возрос интерес...
Как приблизить срок капремонта в старом фонде, кому положены скидки, и как выгоднее поступить жильцам новостроек Как приблизить срок капремонта в старом фонде, кому положены скидки, и как выгоднее поступить жильцам новостроек Журналисты Peterburg2 побеседовали с представителями регионального оператора Фонда капремонта в Петербурге и выяснили, что чаще всего ремонтируют в домах Петербурга, можно ли изменить срок запланированных работ, какие существуют способы сбора средств, и есть ли льготы....
Можно ли сойти с ума жильцу крохотной квартирки: топ мини-студий и ответы психоаналитика Можно ли сойти с ума жильцу крохотной квартирки: топ мини-студий и ответы психоаналитика Журналисты Peterburg2 проанализировали объявления о продаже самых маленьких студий в городе. А также выяснили у психоаналитика, может ли маленькая площадь жилья спровоцировать психические расстройства....
Такой недостижимый капремонт: петербургскому дому с проблемными электросетями обещают только ремонт крыши, и только через 10 лет Такой недостижимый капремонт: петербургскому дому с проблемными электросетями обещают только ремонт крыши, и только через 10 лет В редакцию издания Peterburg2 обратились жильцы дома №12А по ул.12 Красноармейская. Горожане всерьёз обеспокоены состоянием своего дома, в частности, состоянием инженерных сетей: по их словам, были случаи возгорания. При этом капремонт положен дому лишь в 2030-х годах и лишь в отношении крыши. Журналисты...
Обещать, не значит строить: новосёлов каких ЖК заманили близостью метро, но станции до сих пор нет Обещать, не значит строить: новосёлов каких ЖК заманили близостью метро, но станции до сих пор нет Крупный козырь в рекламе новостроек: обещание шаговой доступности метро. Вот только не всегда эти обещания сбываются. Журналисты Peterburg2 вспомнили, какие известные ЖК в Петербурге пока так и не получили станций подземки, несмотря на обещания. ...
Новости СМИ2

Рекомендованы для посещения Петербургом2
Музей мистических существ и волшебных тайнМузей мистических существ и волшебных тайн Музей Азартных Игр Музей Азартных ИгрМузей ГалакториумМузей ГалакториумАктивный отдых для детей с Angry BirdsАктивный отдых для детей с Angry BirdsМузей рекордов и необычных фактовМузей рекордов и необычных фактов


Главное

Прогноз погоды

Пасмурно

+17°..+21°

Хочешь получать все
самое интересное
каждый четверг?
Подпишись на нашу рассылку
Лучшее за неделю