Доходность до 14%: как изменился рынок торговых центров Москвы в 2026 году

Как сообщает RuNews24.ru, рынок торговой недвижимости Москвы завершил 2025 год с рекордным объемом новых площадей и заметным ростом свободных помещений. На фоне высокой ключевой ставки многие инвесторы с заемными средствами покинули рынок, но частные игроки, располагающие собственным капиталом, воспользовались ситуацией и приобрели объекты с привлекательной доходностью.

В течение года в столице открылись 15 новых торговых центров, что стало максимальным показателем за последние четыре года. Общая площадь новых объектов составила почти 198 тысяч квадратных метров, причем большинство из них - это микрорайонные и районные форматы. Крупные окружные и региональные центры открывались значительно реже.

В результате увеличения предложения усилилось расслоение рынка. Если в среднем по Москве вакантность в торговых центрах к концу 2025 года составила 5,3%, то в районных объектах этот показатель может вырасти до 15% уже в 2026 году. Это создает дополнительные риски для инвесторов, особенно при выборе объектов в менее устойчивых сегментах.

Структура арендаторов также претерпела серьезные изменения. За год количество иностранных брендов, вышедших на российский рынок, сократилось вдвое. Магазины одежды и обуви стали основными арендаторами, покинувшими торговые центры, а освободившиеся площади заняли операторы общественного питания, развлекательные проекты и локальные ритейлеры. Такой сдвиг повышает устойчивость объектов, где арендаторы представлены фуд-сервисом или сервисными компаниями, поскольку они менее подвержены влиянию онлайн-торговли.

Ставки капитализации для торговой недвижимости в Москве достигли 12-14%, что делает этот сегмент одним из немногих, где частные инвесторы могут рассчитывать на двузначную доходность без привлечения кредитов. В премиальном сегменте доходность чуть ниже - 11-12%, что объясняется более высоким качеством объектов и надежностью арендаторов.

Снижение ключевой ставки Центробанком в начале 2026 года до 15,5% открыло новый этап для рынка. По прогнозам аналитиков, к концу года ставка может опуститься до 12-14%, что создаст условия для роста капитализации ранее приобретенных объектов. Институциональные инвесторы уже увеличили свою долю на рынке, а управляющие компании и ПИФы стали активнее участвовать в сделках с коммерческой недвижимостью.

Однако не все объекты одинаково привлекательны. Торговые центры с устаревшей концепцией и слабым пулом арендаторов, особенно в районном сегменте, становятся зоной повышенного риска. Повышение НДС до 22% с 2026 года дополнительно увеличит расходы арендаторов, что может сказаться на заполняемости и доходности.

Эксперты отмечают, что для достижения доходности выше 11% инвестору необходимо выбирать объекты с низкой вакантностью, надежными арендаторами и прозрачными условиями аренды. В таких случаях инвестиция в торговую недвижимость может приносить стабильный доход и потенциал роста стоимости актива по мере дальнейшего снижения ключевой ставки.