Разрыв цен между новостройками и вторичкой начал сокращаться

Первичка теряет ценовое преимущество

Новостройки в России по-прежнему дороже вторичного жилья, но прежний разрыв перестал быстро увеличиваться. В 2026 году он начал сокращаться впервые за пять лет: готовые квартиры сейчас дешевле новостроек на 23%, тогда как в декабре 2025 года разница доходила до 26%.

Во втором квартале 2026 года средний разрыв по стране оценивался в 51,5%, а в Москве скидка вторичного рынка к первичному достигла 31,1%. Эти цифры смешивают современные дома и старый фонд. Если сопоставлять новостройку с квартирой в недавно построенном доме, разница оказывается заметно меньше.

На динамику повлияла ипотека. В период массовых льготных программ цены на первичном рынке росли быстрее, поскольку спрос концентрировался именно там. После ужесточения семейной ипотеки новостройки столкнулись со стагнацией, а более гибкая вторичка перехватила часть покупателей. В августе готовое жилье подорожало за месяц на 1,3% против 0,7% у новостроек.

Что получает покупатель новостройки

Главный аргумент в пользу нового дома - доступ к семейной ипотеке по ставке 6%. Рыночные ипотечные ставки остаются значительно выше и достигают 18-19% годовых, поэтому более дорогая квартира может оказаться посильнее для семьи за счет условий кредита.

Покупатель также получает современные инженерные системы, благоустройство и новую инфраструктуру. В отдельных сегментах застройщики предлагают беспроцентную рассрочку на несколько лет или до завершения строительства. Но к цене придется добавить ремонт и расходы на период ожидания ввода дома. Проекты с готовой отделкой сокращают эту нагрузку.

Когда практичнее выбрать вторичку

Вторичная квартира подходит тем, кому нужно быстро въехать или важен конкретный дом. Состояние подъезда, двора, дорог, магазинов и школ можно оценить сразу, а не по обещаниям проекта. При этом цена в объявлении не равна сумме сделки: в среднем продавцы закладывают в нее на 14% больше, чем получают после торга.

Современная «новая вторичка» тоже стала заметной частью предложения. Речь идет о домах 2020-2025 годов, где квартира уже готова к жизни, а территория и сервисы доступны на месте. В некоторых крупных городах доля таких объектов достигает 25-30%.

Сравнивать только стоимость квадратного метра рискованно. Старый фонд может потребовать замены окон, электрики, сантехники и инженерных систем, а квартира без ремонта не всегда окажется дешевле новостройки с готовой отделкой. Перед сделкой нужно считать не только первый взнос и платеж, но и весь бюджет доведения жилья до комфортного состояния.

Рынок фактически предлагает уже три варианта: классическую вторичку, строящийся проект и готовую новостройку, которая находится в собственности застройщика. В одной локации разница между объектами может быть двукратной, а ближе к центру - еще больше. Поэтому универсального победителя нет: льготный кредит усиливает позиции первички, а срочность переезда и ограниченный бюджет - вторичного жилья.

Виктория Кардаш руководит территориальным управлением продаж ГК «А101» и отмечает необходимость сравнивать конкретные квартиры с учетом ремонта, сроков готовности и финансирования. На практике сейчас выгоднее не выбирать рынок по ярлыку «первичка» или «вторичка», а складывать полную стоимость владения: при семейной ипотеке новая квартира может оправдать переплату, но для быстрого переезда и разумного стартового бюджета готовое жилье чаще оказывается сильнее.

Тем, кто планирует крупную покупку и одновременно следит за семейными расходами, полезно учитывать и другие изменения в выплатах: новые правила выплат могут влиять на общий бюджет семьи. Именно поэтому решение по квартире стоит принимать после расчета кредита, ремонта и ежемесячной нагрузки, а не по одной цене в объявлении.