В Петербурге торговые центры столкнулись с запретом на редевелопмент

В последние годы собственники крупных торговых комплексов в Петербурге активно искали способы повысить доходность своих активов. Одним из главных вариантов рассматривался перевод участков под строительство жилья или гостиниц. Однако городские власти оказались не готовы поддержать массовую смену назначения таких территорий. Как стало известно, подавляющее большинство заявок на изменение зонирования было отклонено.

Проблема для владельцев ТРЦ и гипермаркетов стала особенно острой после пандемии, когда поток покупателей резко сократился, а расходы на содержание объектов остались высокими. Даже после снятия ограничений прежний уровень посещаемости так и не вернулся: все больше людей предпочитают онлайн-покупки и доставку. На фоне этого рынок жилой недвижимости выглядел гораздо привлекательнее, подталкивая собственников к идее продажи или перепрофилирования своих площадей.

По оценкам экспертов, обеспеченность жителей Петербурга современными торговыми площадями сейчас составляет около 393 квадратных метров на тысячу человек. Город уже давно уступил лидерство по этому показателю другим крупным российским мегаполисам. При этом большинство крупных ТРЦ и гипермаркетов были построены еще в начале 2000-х, и теперь требуют серьезных вложений в ремонт и обновление.

Впрочем, отдельные успешные примеры редевелопмента все же были. Так, в 2021 году на месте парковки одного из гипермаркетов на Заневском проспекте появился многофункциональный комплекс, что принесло инвесторам значительную прибыль. Однако попытки других компаний, таких как Metro Cash & Carry, реализовать подобные проекты не увенчались успехом.

Ситуация изменилась с началом обсуждения новых правил землепользования и застройки. Девелоперы подали десятки заявок на перевод своих участков в жилые или гостиничные зоны. Среди них были крупные проекты на месте известных ТРЦ, таких как «РИО», «Парк Хаус» и «Охта Молл». Однако городская комиссия почти по всем обращениям вынесла отказ, решив сохранить общественно-деловую функцию этих территорий. Более того, власти сами инициировали перевод всех крупных торговых комплексов площадью свыше 5 тысяч квадратных метров в нежилую категорию.

Некоторые исключения все же были сделаны. Например, для участка ТЦ «Питерлэнд» удалось согласовать гостиничное строительство, но речь идет о возведении новых объектов на месте части парковки, а не о перепрофилировании торговых площадей.

По мнению участников рынка, такая позиция города объясняется желанием сохранить рабочие места и налоговые поступления. Массовый перевод земель под жилье мог бы привести к потере этих ресурсов. Однако отсутствие стимулов для обновления объектов может привести к постепенному вымиранию устаревших ТРЦ, как это уже произошло в некоторых странах.

Потребность в реновации торговых центров остается актуальной. За последние годы районы города и запросы жителей сильно изменились. Офлайн-торговля уступает место интернет-магазинам, а арендные ставки не растут. Эксперты считают, что для выживания ТРЦ необходимо создавать современные общественные пространства, включающие образовательные, спортивные и развлекательные функции, а также коворкинги и фуд-корты.

Многие крупные торговые комплексы Петербурга сейчас находятся на этапе переосмысления концепций. Большинство из них были построены более восьми лет назад, и теперь требуют реконцепции. Несмотря на сложную ситуацию, отдельные собственники уже начали частичную перестройку своих объектов, например, переводя площади под офисы или сдавая их маркетплейсам.

Однако значительная часть владельцев не спешит менять профиль и старается сохранить торговую функцию, делая ставку на развитие досуговых и событийных форматов. В этом году, например, рядом с одним из ТРЦ откроется крупный термальный комплекс, а многие управляющие активно организуют праздники и концерты для привлечения посетителей.

Эксперты отмечают, что рынок торговых центров переживает спад, хотя ситуация уже не столь острая, как пару лет назад. Сроки окупаемости новых проектов значительно выросли, а многие объекты балансируют на грани рентабельности. Это подталкивает инвесторов к поиску более выгодных решений, в том числе к строительству жилья на месте ТРЦ. Власти, в свою очередь, ужесточают правила, чтобы не допустить массового исчезновения торговых площадей.

Петербург по-прежнему обладает высоким уровнем обеспеченности торговыми объектами, и в целом город не испытывает острой потребности в новых площадях. Локальные преобразования возможны, но они затронут лишь наиболее проблемные объекты и будут происходить постепенно. В долгосрочной перспективе городская политика направлена на сохранение баланса между интересами бизнеса и потребностями жителей.